投資のスパイス~J-REIT(リート)活用法

J-REIT(リート)とは

「何についてブログを書こうか?」と思案していた所、
J-REIT(リート)について、質問を受ける機会がありました。
「ブログネタ発見!」
その方へのご説明も兼ねて、Jリートについて、お話したいと思います。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

 (一般社団法人投資信託協会より)

 

Jリートのメリット・デメリット

まずは、Jリートのメリットとデメリットです。

メリット

①少額購入が可能

不動産へ投資するには、多額の資金が必要です。Jリートであれば、少額から始めることができます。

② 複数の不動産へ分散投資可能

多くの投資家から資金を集め、運用するJリートは、複数の不動産への分散投資が可能になります。これによって、リスクを軽減できます。

③換金性の高さ

Jリートは証券取引所に上場されています。これによって、購入や売却の注文がいつでも可能で、価格をいつでも知ることもできます。また、上場株式と同じく、成行と指値注文を行えます。

④非課税・高配当

配当として利益の90%以上を払い出すことを条件に、法人税が免除されています。(株式では20.315%の課税) 
☜よって、高配当、高利回りになります。(2020/2/24現在3.51%/年)

デメリット

J-リートは元本が保証された金融商品ではありません。株式や投資信託同様に、以下のようなデメリットがあります。

①価格変動

価格変動のリスクがあります。株式の「株価」に相当する、「投資口価格」は、不動産市場、金利や証券市場の状況によって変動します。

②分配金の変動

分配金は、有無や金額が保証されていません。テナントの撤退や賃料未払いなどにより賃料が得られなくなると分配金が減る可能性があります。

③上場廃止・制度変更

投資法人が倒産するなどの事態が生じた場合は、上場廃止になる恐れがあります。上場廃止になると、東京証券取引所で売買できなくなります。制度変更により、分配金や投資口価格に影響が及ぶ可能性もあります。

商品を選ぶ際に押さえること

リートには、銘柄が投資対象としている不動産用途によっていくつかの種類に分かれ、それぞれリスクやリターンなどの違いがあります。そして指標もありますので、商品を選ぶ時の参考にしてみて下さい。

リートの不動産用途の種類

住居主体型~安定収益の見込み

固定の入居者がいるため安定的な収益が見込めます。景気にあまり左右されず、長期間安定した分配金を望める可能性が高いです。

事務所主体型~景気に敏感

オフィス需要は景気に左右される為、景気が悪化すると分配金が減ってしまうおそれがあります。逆に好景気時はねらい目となります。

商業施設主体型~景気動向が大きく影響

一般消費者向けの施設なので、当然景気動向が大きく影響します。

ホテル主体型~ハイリスク・ハイリターン

ホテルは景気の動向や運営する会社の影響を非常に大きく最も受けます。ハイリスク・ハイリターンの側面が強いです。

物流施設主体~基本安定、急変の可能性もあり

物流はテナントが安定しているというメリットがあります。一方、退去した時のダメージは大きいです。

ヘルスケア施設主体~将来性が期待されるが、リスクも高い

老人ホームや高齢者施設に投資するリートです。

現在少子高齢化の時代で、高齢者住宅は増加しています。ヘルスケアリートは確実に需要が高まる分野なので、その将来性が期待されています。しかし介護施設の入れ替わりは珍しくなく、他のリート(一般住宅等)に比べてリスクが高いと言えます。 

複数用途型・総合型~安定収益の見込み

色々な用途の不動産に投資を行うため、リスクヘッジのメリットがあります。これというのが決まっていない方はこちらのタイプから選んでもよいかもしれません。

リートを選ぶ際に見るべき指標

リートを選ぶ際に役立つ指標は、下記の3つです。

分配金利回り

まず、真っ先に気になるのは利回りの高さだと思います。
リートの利回りは、高いにはそれなりの理由があります。それはリスクが高いということです。利回りが低い場合は、分配金が少ないことでもあり、新らしい不動産を購入する資金があることであるとも言えます。

NAV倍率

NAV(Net Asset Value)倍率とは、REIT価格がそのREITの純資産に対して、何倍であるかを示します。

◎NAV倍率=REITの価格÷1口当たりNAV(資産-負債)

値が1より大きい場合は割高、1より小さい場合は割安と判断されます。

LTV(借入金比率)

LTV(Loan To Value)は借入金比率です。

◎LTV=有利子負債÷総資産

LTVが高いと有利子負債を多く抱えて投資を行っていることになりますので、倒産リスクが高くなることに繋がります。

Jリートを選ぶポイント

どんな銘柄を選ぶかは、自己資金やリスクの取り方、自分が今後どういった投資を行っていきたいかを決め、商品の特徴や上記でお伝えした指標と照らし合わせることです。

Jリートを選ぶ際のポイントは以下の5つです。銘柄選択の参考にして下さい。

① 分配金利回りは、リート利回り平均を超えること
☜リートの特徴は分配金の高さなので、このメリットを享受する為にリート利回り平均を超えたいです。2020/2/24現在3.51%

② NAV倍率が1以下

③ LTV(借入金比率)が50%以下

④ 時価総額が1,000憶円以上
☜ある程度資産規模がないと、流動性がネックとなり希望するタイミングで売買できない可能性や、機関投資家の売り買いで株価が大きく変動してしまうリスクが考えられます。

⑤ 保有物件が少なくないもの
保有資産の棟数は、森トラスト・ホテルリート投資法人の5棟から、野村不動産マスターファンド投資法人の289棟までリートによて様々です。あります。(2020/1/24現在)  気になるリートがありましたら、保有物件数も合わせてチェックしましょう。

 

参考サイト

★不動産投信情報ポータルは、銘柄選択の際に利用すると便利です。

★こちらの株メンター・梶井広行氏のサイトには、Jリートはもちろん日本や世界経済についてとても分かりやすいコラムが書かれています。梶井氏は、元Jリートのファンドマネジャーで現在は、コンサルやセミナー講師をしておられます。昨年FPの資格継続セミナーを受講し、個人的にもお話をお伺いに行きました。

Jリートの活用法

自己資金を、-リート全てに投入することはおすすめしません。東京オリンピック・パラリンピック開催後、Jリートが下降局面に入るのではないか?という懸念もゼロではありません 。

投資の原則
・余裕資金で行う
・一つの資産にお金を投入しない

ということを忘れないでください。

現時点でのJリートの指数

下記が、東証REIT指数・東証株価指数(TOPIX)の推移(配当込み指数)です。過去からの推移から上昇局面しかも、高値圏内であることが分かります。

わたしのJリート

少々まとまった資金でJリートを購入しようかなと思ったのですが、高値圏内であるこの状況下「このままずっと上昇はしなかな?それとも続くのかな?」と決めきれず、オリンピック、パラリンピック後の不動産市況を見てからにしようと思い直しました。

それでも「配当金の魅力」が捨てがたく、わたしにとってリスクが少ない、楽天ポイントで購入という運びになりました。

まず、楽天スーパーポイントで投信を購入
Jリートが購入できる金額まで増えたので、投信を解約して2つの-リートを購入
現在は楽天スーパーポイントで、リートファンド(投資信託)を購入し、Jリートが買える金額までになったら、乗り換えるという方針です。

ちなみに、現在の途中経過はこのようになってます。購入しているJリートは、日経電子版の銘柄フォルダーに入れて、価格をチェックしています。

先週末、保有しているインベコ・オフィス・ジェイリートから第11期資産運用報告と分配金計算書が送られてきました。

インベスコ・オフィス・ジェイリート第11期資金運用報告

インベスコ・オフィス・Jリート第11期資産運用報告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

インベスコ・オフィス・Jリート第11期投資主分配金計算書

インベスコ・オフィス・Jリート第11期投資主分配金計算書


数年前なら、獲得したポイントで新たなお買い物をしていました。312円という少額ですが、ポイントがお金を生み出すようになったことが、何とも嬉しいです。

最後に

わたしの投資のメインは、401KつみたてNISAです。世界に幅広く投資を行う投資信託・グローバルファンドがメインです。
Jリートは、日本の不動産に投資するものなので投資範囲が狭くなります。よって投資のスパイスであり、メインにはなりません。

最後に、この記事は「Jリートやろうよ!」というものではなく、「Jリートはどんなものか?」をお伝えるものです。投資は自己責任で行うものです。よく考えた上で、行うのであれば是非とも無理のない範囲で行ってくださいね。

★ご相談承ってます